El encargo data del año 2008 al denunciarse el mal estado del edificio y recibir comunicación por parte de Gerencia de Urbanismo. Se trata de un pequeño edificio de apenas 350m2 construidos, de unos 200 años de antigüedad, y que linda con tres edificios que han realizado obras en los últimos años:
-El nº2, realizó obras de conservación de fachadas y cubiertas apoyandose sobre el nuestro, deteriorando la cubierta.
-El nº 6, demolió parcialmente y creció un par de plantas, pero con un parón de varios años que dejó a la intemperie la medianera común provocando filtraciones severas que deterioraron gravemente nuestro edificio.
-El edificio trasero con entrada desde C/ Concepción Jerónima, fue demolido y construyó dos plantas sótano nuevas, afectando dicha excavación a la estabilidad de nuestro edificio, que presenta descenso de forjados de hasta 25 cms medidos respecto a la fachada.
Unido al mantenimiento nulo de la finca, estos acontecimientos han llevado a nuestro pequeño edificio al estado actual que presenta este portfolio.
El edificio actualmente se encuentra tal cual muestran las imágenes, vigilándose las medidas de seguridad, mientras el local y la vivienda de planta primera siguen en uso.
El edificio se encuentra declarado en Ruina Legal Urbanística desde abril de 2012, tras un procedimiento de Expediente Contradictorio de Ruina iniciado en febrero de 2011.
Previa a su obtención se redactó un proyecto de rehabilitación integral de la finca, pero dada la valoración económica que suponía ser mayor al 50% del valor de reposición del edificio, tras ser dado por valida por la Dirección General de Control de la Edificación del Sevicio de Edificación Deficiente.
Una vez obtenida la Ruina Legal, se ha redactado un proyecto de demolición parcial, donde se conserva la fachada principal.
Dicha demolición se llevará a cabo cuando el edificio se encuentre vacío.
Emplazamiento de edificio de viviendas en la Calle Conde de Romanones 4, Madrid.
Ocupa una pequeña superficie de 85,40m2, con una ocupación de 81,50m2, lo que hace que su edificabilidad sin estar colmatada, dificulte un crecimiento similar a los edificios colindantes.
Detalle de la fachada.
Descripción del edificio:
El edificio en cuestión, por la tipología de su fachada se estima que puede ser de principios del siglo XIX o finales del siglo XVIII. Tiene una antigüedad aproximada de 200 años.
Es un edificio de planta trapezoidal entre medianeras, con fachada a C/ Conde de Romanones de 8.03 m de longitud.
Cuenta con planta baja destinada a local comercial que a su vez dispone de un pequeño sótano de almacenamiento de aproximadamente 16m2 de sup. útil, y de acceso a las viviendas por un portal de reducidas dimensiones con una pequeña portería y arranque de escalera nada más superar los 2,7m2 de portal. Dos plantas con una vivienda por planta con tres huecos de balcones cada una, mas una tercera planta bajo cubierta, también destinada a vivienda.
El alero se encuentra aproximadamente a 11,25m medido en su punto medio a cara inferior de canecillos. La tercera planta está bajo una cubierta inclinada de una sola pendiente, variando su altura entre 0 – 4,50m, quedando la cumbrera al fondo del edificio.
La medianera que linda al nº 6 de la misma calle tiene una longitud estimada de 12.19m; La medianera con el nº 2 mide aproximadamente 11,82m; el fondo que linda con patio de luces de C/ Concepción Jerónima nº 11, mide 6,17m.
La planta de la parcela tiene 85,40 m2 según mis medidas, y 80,93 m2, según estimación de la Ficha de condiciones Urbanísticas, Hoja Plan General: 073/2 559/4-5/2.
Está catalogado como Protección Parcial (fachada y escalera), pertenece al Conjunto histórico de la Villa de Madrid, Cerca y Arrabal de Felipe II y a la zona de Protección Arqueológica del recinto Histórico. NZ 1 Grado 1º. Nivel A. Precisamente la fachada y la escalera estructuralmente se hallan en buen estado, si bien la escalera es muy estrecha y empinada y tiene los peldaños excesivamente desgastados. La finca no dispone de ascensor.
La línea 1 de metro pasa próximo a nuestro edificio, por lo que la consolidación del mismo o el saneamiento va a tenerlo en consideración.
Dispone de un único patio de luces de pequeñas dimensiones de 1,70 x 2,50m. Se sitúa tras caja de escalera y junto a medianera del nº 2 de Conde de Romanones. La escalera es de unos 80 cm de ancho y da a una vivienda por planta. Son 4 plantas de las cuales las tres superiores son viviendas y la inferior un local comercial.
La estructura de fachada es un muro de ladrillo tosco, de espesor decreciente según sube plantas: 100cm en el bajo, 80cm en la 1ª planta, 66cm en la 2ª planta.
Muros medianeros de entramado madrileño característico. Muros de carga también con la característica especial de que la planta baja es diáfana por lo que se salva la distancia con unas tornapuntas de gran sección que apoyan en pies derechos no embutidos en la medianera lindante al n º 6 ni a caja de escalera.
Este es un detalle que puede explicar gran parte de la problemática estructural del edificio que desarrollaré mas adelante. Se tratan de los pórticos centrales que vamos a llamar n º 2 y n º 3, siendo el n º 1 la fachada y el 4, el muro del fondo, que es de carga.
La estructura de madera arranca desde la planta baja.
Los forjados son de viguetas de madera de escuadría aproximada de 15cm, separadas intereses sobre los 30cm, cruzándose las cabezas sobre las carreras de líneas de carga intermedias.
Bajo la primera crujía existe un sótano original de acceso por trampilla desde el local. No invade portal, ya que esta parte del portal alberga el pozo de saneamiento de la finca al cual acomete un desagüe desde el patio que recoge las pluviales, las fecales y el sumidero del patio. Este forjado es el único de perfilaría metálica lo que hace pensar que es obra de una sustitución años atrás.
La línea de carga 4 era medianera a edificio C/ Concepción Jerónima nº 11, recientemente construido. Con esta obra ha quedado totalmente al descubierto y abierta a un patio de luces de dimensiones considerables de unos 8x13m. Se encuentra actualmente al exterior enfoscada y pintada de blanco sin fisuras o grietas aparentes. La planta baja se ha reforzado por un muro de hormigón trasdosado a nuestro muro para contener un movimiento de cimentación que se produjo cuando excavaron los sótanos de aquel edificio.
La cubierta está conformada por un nivel horizontal de viguetas de madera a modo de arriostramiento del plano inclinado de dicha cubierta. La cubierta como tal está conformada por faldones inclinados, los cuales están compuestos por vigas de madera, tabla ripia y Onduline con teja cerámica curva. El Onduline evidentemente no es original y probablemente tenga origen a reparaciones tras las obras del edificio del n º 6 recientemente construido, o anteriores que no me constan.
La estructura de la escalera del edificio es según vigas de madera (tanto escalera como descansillos). La escalera del edificio es de madera con peto de fábrica entre pies derechos de madera y con pasamanos de madera barnizada.
Estado de los canecillos, deteriorados por las filtraciones de agua, y con desprendimiento de la pintura.
Detalle de balcones y alero con problemas de filtración, corrosión y desprendimiento de acabado superficial.
Las bandejas de los balcones se encuentra corroidas por filtraciones de agua.
Detalle de la parte inferior de un balcón.
Estado de linea de imposta con almohadillado de borde de fachada.
Las obras en el edificio vecino no parecen haber sido muy respetuosas con los límites de su actuación.
Detalle de la cornisa.
ESTADO DE LA EDIFICACIÓN
Informe del Estado de daños observados tras inspección visual: (2008)
-“Grandes manchas de humedad en el muro medianero con la finca sita en el nº 6 de la calle Conde de Romanones, en los piso primero y segundo, así como en muro posterior de estos pisos, medianero con la también finca sita en el nº 11 de Concepción Jerónima, aparentemente estas humedades tienen su origen en filtraciones de agua de lluvia a través de las medianeras que se han quedado descubiertas.”
-“Separación del suelo y el muro medianero con la finca sita en el nº 6 de la calle Conde de Romanones, de mas de 3 cms en 1ª y 2ª crujía desde fachada en el piso de 1ª planta, que podría indicar un cedimiento del forjado junto con un posible desplazamiento del muro.”
-“Falta de mantenimiento generalizada, observándose una serie de daños, que si bien parecen antiguos, podrían indicar la existencia de daños estructurales.”
-“Grietas de trayectoria inclinada junto a huecos de paso en tabiques perpendiculares a fachada y en muro de 2ª línea de carga, en pisos de planta 1ª y 2ª, lo que podría indicar un cedimiento de la estructura en el encuentro del muro de caja de escalera con el de la 2ª línea de carga”.
-“Deformación y grietas en la dirección del forjado y perpendicular en centro de vano de cocina de planta 2ª, lo que parece indicar un cedimiento del mismo, observándose en el piso superior en esta zona grietas en la tabiquería del aseo y en el solado de la cocina que indican el cedimiento del forjado.”
-“Grietas de trayectoria inclinada junto a vértices inferiores de ventanas al patio que también se observan por la cara interior del muro de la escalera, y que por su dirección podrían indicar el cedimiento de la estructura de madera en las esquinas del patio donde se ubican las bajantes de saneamiento.”
-“Oxidación con principio de corrosión en cerrajerías de bandejas de balcones, especialmente a nivel de planta 1ª, por aparente escorrentía de agua de lluvia.”
-“Síntomas de humedad en la zona lateral izquierda del alero superior de fachada principal por aparente filtración de agua de lluvia del canalón que podría encontrarse obstruido ya que se observan crecimientos vegetales.”
Interior del portal, de apenas dos metros cuadrados.
Portería. Aún conserva la pintura original que data de unos 200 años. El mantenimiento en esta finca ha sido nulo.
Primer tramo de la escalera, con algunas calas realizadas para estudiarel estado de la estructura de madera. El desgaste de los peldaños y la pendiente excesiva, junto a un ancho que se reduce en algunos puntos a 70cms, hizo poner en duda su viabilidad para su restauración, al ser un elemento protegido, dada la imposibilidad de facilitar la accesibilidad y colocar un ascensor.
Perspectiva nadir del primer tramo de escaleras. Desde el portal al primer rellano.
Se observa el gran desgaste de los peldaños y el abombamiento de los muros por movimientos en la estructura de madera.
Rellano de la escalera
Detalle de la escalera.
Estado actual de la vivienda de planta 2ª
Las humedades en la pared del fondo corresponden a filtraciones por la medianera causadas durante las obras del edificio vecino (actualmente un hotel) que se vieron suspendidas durante varios años mientras elevaban su número de plantas. Dicha paralización se produjo en su fase de estructura, por lo que la ausencia de cerramientos o un sellado con poliuretano produjeron dicha filtración. Todos los enseres de esta vivienda se encontraban separados de cualquier pared evitando su deterioro. Por eso se encuentran en el medio de las estancias.
Detalle de dichas humedades.
Grieta producida por separación de la fachada estable al moverse la estructura de madera del edificio, carente de buen firme y con los pies derechos podridos en su arranque.
Detalle de grietas en solado y esquina producidos en la fachada principal, más estable que el resto del edificio.
Baño de una de las viviendas: Consta tan solo de un inodoro en un m2. La bajante presenta fugas y grietas en su revestimiento.
Vista completa del baño de una de las viviendas. Las reparaciones caseras con vinilo adhesivo, quieren ocultar las fisuras y grietas de los revestimientos.
Humedades en las medianeras. Muro del fondo paralelo a fachada. Planta 1.
Vista del patio de luces. En estos últimos años no ha faltado incluso la apertura de una ventana ilegal de la vivienda del edificio vecino realizada en 2012, lo que condicionaría el diseño de el nuevo edificio tras su demolición.
Se realizó un estudio geotécnico, lo que reveló la existencia de cuevas, galerías subterraneas inundadas de agua y una resistencia portante del terreno muy baja.
Se examinó el pozó y encontraos que etaba desfondado, por lo que dichas filtraciones pueden deberse a esta rotura. El terreno al rededor del pozo ha perdido toda resistencia no detectándose firme adecuado hasta los 11 metros.
Se realizaron calas en los arranques de los pies derechos del local con este resultado.
Los forjados de la crujía del fondo presentan un deterioro severo. Se corresponden con el aseo y cocina de las viviendas.
La tienda de ropa permanece en actividad. La imagen se corresponde tras la adopción de medidas de seguridad, apuntalando todo el edificio y condenando areas donde los forjados están en peor estado.
DICTAMEN TÉCNICO:
CAUSAS EN LAS QUE SE FUNDA LA SOLICITUD DE RUINA.
ESTADO DE LA ESTRUCTURA EDIFICIO EN CALLE CONDE DE ROMANONES Nº 4
El edificio está construido con el sistema tradicional de entramado de madera, comúnmente llamado entramado madrileño. Su antigüedad ronda los 200 años. El agua de filtración, de capilaridad, la falta de ventilación de las estructuras de madera, el terreno poco portante sobre el que apoya, con cuevas, galerías y filtraciones de saneamiento, son causas que han llevado a la estructura a un lógico deterioro y final de vida.
Causas agravantes: el local bajo es diáfano, por lo que los pórticos centrales han prescindido de sus pies derechos y han sido sustituidos por tornapuntas a 45º para acortar la luz, pero que no han evitado grandes deformaciones de las plantas superiores con descensos en torno a los 15 cms. Estos muros de carga en planta baja no están trabados, a sus muros perpendiculares medianeros, y esto se ha materializado en una gran grieta horizontal del forjado de 1ª planta, separándose 3 cms del muro medianero. Los muros de carga sobre los pórticos centrales presentan graves grietas en su unión con las medianeras, así como deformaciones, debidas a que están apoyados sobre una viga de gran luz. Son deformaciones muy antiguas, origen de cuando se eliminaron pies derechos en planta baja, pero que han dejado irremediablemente el edificio deformado.
Las obras recientes en los tres edificios medianeros, han provocado desplazamientos, o estas grietas anteriormente mencionadas, grandes filtraciones de agua mientras nuestras medianeras han quedado expuestas a la intemperie (por paralización de obras), cediendo nuestra estructura dado que sus arranques están podridos, su falta de apoyos, grandes luces y la poca capacidad portante del edificio. Nuestro edificio se mantenía en pie en parte ayudado por el “apoyo” en los edificios colindantes, pero cuando estos han sufrido sus reformas (ampliación en el nº 6 de Conde de Romanones, demolición integral en el edificio trasero de Concepción Jerónima 11, rehabilitación y acondicionamiento en el nº2 de Conde de Romanones), nuestro edificio ha sufrido graves consecuencias, tambaleándose, agrietándose y empapándose.
La estructura actualmente no es autosuficiente, está en estado crítico, y se mantiene en pie ayudada por el apoyo en edificios colindantes ya que la diafanidad de la planta baja le resta arriostramiento a los muros de carga centrales del edificio, y este se lo proporciona los edificios del nº 2 y nº 6. Le ayuda también las medidas de seguridad adoptadas apuntalando el edificio, y le ayuda también el hecho de no tener mucha altura y por consiguiente peso.
En las viguetas de madera pueden verse zonas muy afectadas también por los agentes xilófagos, con desprendimiento de trozos sueltos. Si bien no se han hecho calas en todos los forjados, el estado de los mismos a simple vista muestra un evidente deterioro debido a que existen desplazamientos elevados (de hasta 15 cm) debidos a una falta de trabazón con el resto de la estructura o a una grave disminución de la sección resistente de las viguetas de madera (por los efectos de la carcoma).
Según el informe geotécnico, en el que se ha realizado un sondeo y dos penetrómetros para estudiar la resistencia del terreno, bajo la cimentación existente existe una capa de rellenos de escasa capacidad portante y alta deformabilidad, con un espesor variable de entre 4.40 y 11.20 metros de profundidad. Este estrato no es apto para el apoyo de cargas por su baja capacidad portante y por los riesgos de de lavado de tierras por flujos de agua (producidos por lluvia o por fallos en el sistema de drenaje de la vivienda). Además existen cavidades entre los 2 y los 3,80 metros de profundidad, probablemente galerías colmatadas con rellenos antrópicos, sin capacidad portante. Se adjunta anexo de informe geotécnico.
Como sin duda la cimentación de la vivienda apoya en este estrato, este hecho explica las deformaciones diferidas que existen en la estructura, tales como los desplazamientos de los muros medianeros, o la inclinación de la estructura a nivel global, que hace que los suelos tengan una pendiente generalizada hacia el fondo de las viviendas.
Al fondo, en forjado del suelo de planta baja existe un hueco condenado de una antigua escalera que comunicaba baja con 1ª. Este hueco guillotina el forjado con un embrochalamiento que apoya en dos viguetas extremas que estarán muy solicitadas. El piso superior está excesivamente lleno de muebles, objetos, etc.
Existen numerosas zonas húmedas que han podido dañar la estructura y de hecho sigue haciéndolo. No sólo nos referimos a aseos y cocinas, sino que por problemas de estanqueidad de los balcones el agua entra en los pisos, y debido a la pendiente antes mencionada, el agua entra por la vivienda con extrema facilidad filtrándose por el forjado. Las consecuencias de este hecho son todavía desconocidas, pero bastante previsibles y poco optimistas.
La escalera se encuentra en mal estado: muy desgastada, entre muros abombados y agrietados, pendiente muy superior a las normas vigentes, y una anchura de 80cms aproximadamente y con escasa altura rozando la cabezada en algunos tramos. Se encuentra protegida según PGOUM 97, pero consideramos que sus características morfológicas y su estado, no la hacen apta para ser utilizada.
La fachada presenta deformaciones antiguas en dintel de puerta de acceso, que se ve muy inclinado, pero en conjunto actualmente se ve estable. En cambio de puertas adentro la estructura del edificio presentas grandes grietas en la unión con fachada tanto horizontalmente como verticalmente, causa de asientos diferenciados.
El edificio no posee ascensor ni espacio para su implantación. Tan solo un pequeño patio de 1,70 m de ancho, dada su alta ocupación en la parcela. Esto le resta posibilidad de unas buenas condiciones de higiene y salud en caso de una rehabilitación. Dicho alto nivel de ocupación motiva además la baja altura del edificio comparada con la media de toda la calle, con el consiguiente impacto urbanístico (ver foto portada de expediente anexo).
Las viviendas carecen de cuarto de baño, tan solo un inodoro en un cubículo menor a un metro cuadrado. Rehabilitar el edificio implicaría dotar a las viviendas de un baño con condiciones mínimas. El dormitorio o dormitorios carecen de luz y ventilación naturales, pues son alcobas que no dan a fachada ni a patio. Devolver a unas condiciones mínimas de salubridad a las viviendas supone una redistribución para conseguir dormitorio que de a patio, y baño con bañera o ducha, lavabo e inodoro con ventilación por shunt.
Las instalaciones están en muy mal estado y supone una sustitución total.
Este portfolio se ampliará en las sucesivas fases, cuando den comienzo las obras de demolición y construcción del nuevo edificio.
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Estudio de arquitectura Pablo Echávarri.
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