DESENVOLVIMENTO URBANO
Arquiteto: Fábio Maia Guzenski
Ano:2013
O presente trabalho foi desenvolvido dentro da empresa M.Stortti Business Consulting Group, na qual desempenhei o papel de arquiteto responsável pelos estudos arquitetônicos e urbanísticos.
Este estudo busca planejar a implantação de um grande bairro a partir da desativação e relocação das atividades de um dos aeroportos do centro do país. O objetivo é de potencializar no local um complexo que reúna residências, comércios, serviços e lazer, mudando a natureza do espaço e estabelecendo uma nova relação da área com a cidade, criando um padrão de excelência no que diz respeito a bairros planejados.
Como base de estudo, foram utilizados empreendimentos similares bem sucedidos e informações fornecidas pelo estudo de mercado, como a definição do perfil mais adequado e o valor de m² praticado no entorno, a fim de afinar o desenvolvimento e a modelagem do produto proposto, que consiste em uma revitalização total desta área, atualmente utilizada como aeroporto de voos executivos. A reformulação se dará através da construção de edifícios residenciais, edifícios business, áreas comerciais com variados mix de lojas, áreas verdes e áreas de estar e convivência para os moradores e demais usuários.
Na imagem acima, podemos identificar as principais características da área de influencia urbana. O local, dada as suas grandes dimensões territoriais, é um grande vazio urbano em meio a uma área altamente consolidada. O rompimento do tecido urbano e a falta de conexões viárias é visível na implantação da área. Desta forma, se diagnosticou que a interface do vazio urbano com a cidade provocou áreas pouco resolvidas e marginalizadas.
Este contexto impõe ao local a necessidade de transformação. A revitalização da área, dentro de uma visão urbanística, visa o desenvolvimento da cidade com maior densificação e mobilidade para a região. Caso contrário, o vazio urbano, que já é condicionado à área, intensificará a ociosidade e o mau aproveitamento do espaço, podendo criar mais áreas marginalizadas no seu entorno.
Tendo em vista o potencial crescimento imobiliário, é proposto a revitalização do local de forma sustentável que, consequentemente, gerará qualidade de vida à população do novo bairro e das regiões mais próximas.
PREMISSAS DO PROJETO
A estratégia de implantação do empreendimento do novo bairro leva em conta os dados levantados no estudo mercadológico e os conceitos identificados no estudo arquitetônico, bem como os condicionantes legais. O projeto arquitetônico preliminar foi desenvolvido com o objetivo de aplicar tais definições no local e suas possíveis consequências e relações com o entorno.
Como base de estudo foram utilizados documentos e artigos indicativos das entidades e referências nacionais e internacionais do setor, afim de afinar o desenvolvimento e modelagem dos produtos propostos, que incluem a implantação de um bairro mixed use (de uso misto).
A realização dos objetivos almejados, orientados pelo conjunto de condicionantes, potencialidades e premissas existentes, se reflete na concepção do partido arquitetônico para o empreendimento. A busca pela implantação de um espaço integrado ao cotidiano da cidade, um novo local de moradia e trabalho, se dará a partir de sete idéias-força que orientam formulação do partido arquitetônico e urbanístico:
1. Implantação de edifícios e espaços que desempenhem funções variadas, como residencial, comercial, serviços e lazer, com funcionamento tanto diurno quanto noturno, agregando uma diversidade de opções onde se pode incluir trabalho próximo à moradia, operando de forma sinérgica, trazendo benefícios a todo o entorno;
2. Concepção espacial baseada em conceitos contemporâneos de implantação planejada, criando áreas permeáveis a veículos e pedestres de dimensões adequadas, estimulando a circulação de pessoas, promovendo a conexão do novo espaço com o entorno;
3. Otimização do espaço urbano, através da implantação de equipamentos, pavimentação das vias, implantação de mobiliário urbano e paisagismo, transformando a área subutilizada em um atrativo aos usuários;
4. Manutenção da mata nativa nas áreas mais íngremes do lote, onde a implantação de edificações seria inviável, criando áreas verdes e parques que permeiem o empreendimento, oferecendo opções de lazer aos moradores.
5. Implantação de áreas verdes posicionadas estrategicamente na periferia da gleba com a função de provocar uma barreira visual e acústica entre a rodovia BR-262 e as áreas residenciais, que estão no interior do loteamento. Esta área de parque propicia uma zona de mirante e contemplação pública com vistas para a cidade. As demais áreas verdes funcionam como eixo estruturador do projeto, que garantem a sustentabilidade do conjunto controlando o micro-clima e garantindo a permeabilidade da área.
6. Conexão da nova área à malha urbana existe;
7. Inclusão de conceitos de sustentabilidade como aproveitamento da luz solar e captação de águas da chuva e de reuso, assim como gestão de resíduos, ventilação natural, entre outros.
PROGRAMA BÁSICO DE NECESSIDADES
Em um processo de projeto, o programa de necessidades tem a função de reunir o conjunto de informações necessárias para a definição do produto e o posterior desenvolvimento do Estudo Preliminar Arquitetônico.
Com base nos dados agregados é possível se aproximar do produto e compreender a complexidade envolvida nos espaços, garantindo as ferramentas necessárias para a criação de um projeto adequado às mais diversas expectativas envolvidas em um empreendimento deste porte.
Dessa forma, com as análises realizadas, levando em consideração os levantamentos de mercado, as visitas in loco e a análise de referências construtivas de empreendimentos similares, chega-se a um Programa de Necessidades preliminar, que elenca as principais áreas a serem atendidas no estudo preliminar arquitetônico.
As atividades foram setorizadas no terreno de acordo com critérios de dimensão e porte dos empreendimentos, visibilidade, acessibilidade, e valorização das visuais e da paisagem urbana. O Mapa a seguir demonstra a organização das diversas atividades que irão compor o complexo, localizando os diversos núcleos de atividades.
O EMPREENDIMENTO (ESTUDO PRELIMINAR – PLANO DE MASSAS)
A partir da análise das premissas de mercado, da legislação vigente, das características físicas e preexistências do terreno, da conceituação e análise de referências e do programa de necessidades, foram desenvolvidas imagens ilustrativas da proposta afim de demonstrar as diretrizes do Master Plan, contendo esquemas e perspectivas suficientemente desenvolvidos para o pleno entendimento da proposta.
Abaixo podemos visualizar o conceito do parcelamento com suas devidas proporções de áreas loteadas, áreas a serem transferidas ao Município e áreas de circulação viária:
IMAGENS ILUSTRATIVAS
