| 11appartementen en 9 woningen | Marijkeweg - Wageningen
Leon van Veelen heeft voor ditproject (in uitvoerend dienstverband bij Verkerk Ontwikkeling &Participatie) het gehele projectmanagement verzorgd. Dit vanaf het VO-ontwerptot aan de start van de bouw.
· Opdrachtgever:4-MAX vof,
· Programma:11 koop-appartementen van elk 125 m (waarvan 1 stuks penthouses),en 9 grondgebonden koop-woningen, commerciële ruimte (fitness-ruimte),
· Ontwerp:Mies Architectuur | Ede ,
· Uitvoering:Van Driesten Bouw | Harskamp,
· Bouwbegeleidingen directievoering: Mies Architectuur,
· Status:Opgeleverd,
· Contractvorm:Bouwteam,
· Constructeur:onbekend,
· Typebouw: Transformatie oud belasting kantoor,
· Bouwperiode:oktober 2010 – december 2011
inWageningen is nu in gebruik als woongebouw met commerciële ruimten in de plint.Bij de transformatie zijn slimme oplossingen gevonden voor het creëren van buitenruimtenen het voorkomen van extra vluchttrappenhuizen.
Vrijwel niets aan hetwooncomplex aan de Marijkeweg in Wageningen herinnert eraan dat dit gebouw ooiteen belastingkantoor was. Hooguit zijn de balkonvloeren wat fors, doordat hethier een bestaande vloer met een randbalk betreft. Dit type gebouw heeft debelastingdienst op diverse plaatsen gebouwd volgens bouwkundig projectleiderLevent Baykus van Mies Architectuur.
Maar waar in Groningenbesloten is om het te slopen, is in Wageningen het casco juist benut voor eensuccesvolle transformatie. De woontoren van vijf verdiepingen staat op eenglazen plint met onder andere een sportschool. Deze plint was vroeger ingebruik als ontvangsthal met spreekruimten voor de belastingdienst. Nadat dedienst in 2000 het pand verliet is het een periode gekraakt geweest. Inopdracht van 4-MAX ontwikkelingvoerde Mies Architectuur diverse onderzoeken naar transformatie uit, waarbijonder andere gekeken werd naar functies als woonwerkcombinaties, lofts enstudentenwoningen, alsmede naar indelingsmogelijkheden met appartementen. Door 4-MAX is uiteindelijk gekozen voorverbouw tot twee ruime appartementen per verdieping en een penthouse op hetdak. De toevoeging van dat penthouse was geen probleem, aangezien er vroegereen installatieopbouw stond. In totaal zijn er elf royale koopappartementengerealiseerd boven een commerciële plint. Achter het pand zijn negengrondgebonden koopwoningen op het terrein gebouwd.
Het oude belastingkantoor dateerdeuit 1967. Het robuuste casco bestaat uit in het werk gestorte kolommen,vloeren, balken en een stabiliteitskern. De toren en de onderbouw zijn voor detransformatie gestript tot op het casco. Eén van de vluchttrappenhuizen met eenspiltrap is eveneens gesloopt. Deze trap was niet inpasbaar in de nieuweplattegronden. Ook de betonnen borstweringen met gewassen grindplaten zijngesloopt. Doordat de gevel niet dragend is uitgevoerd, was men vrij in hetopnieuw indelen van de plattegrond en de gevels. In het kale casco van de torenzijn vooral de zware kolommen (600 x 600 mm), de plaats van de trappen en destabiliteitskern met de lift factoren om rekening mee te houden. Daaromheenzijn de nieuwe woningplattegronden ontworpen.
Met een totaleverdiepingshoogte van 3,60 meter was er voldoende ruimte om zwevende dekvloerenaan te brengen om te voldoen aan de woningbouwnormen voor contact- enluchtgeluidisolatie. Onder de vloeren zijn verlaagde plafonds aangebracht omvlakke plafondoppervlakken te realiseren en om de leidingen uit het zicht tehouden. De natte ruimten zijn zoveel mogelijk centraal gepositioneerd omoptimaal gebruik te maken van de reeds bestaande vloersparingen(leidingschachten).
Met het verlaagd plafondvan strak afgewerkte gipsplaten zijn de ambachtelijk bekiste betonnen vloerenaan het zicht onttrokken en is de vrije hoogte uitgekomen op 2,70 meter. Dewoningscheidende muren zijn uitgevoerd als ankerloze spouwmuur vankalkzandsteen.
De onderbouw staat geheelvrij van de toren. Tussen het dak van de onderbouw en de onderste vloer van detoren is er een ruimte van circa 1,4 meter. Deze ruimte is nu vrijwel volledigdichtgemaakt, omdat anders zowel het dak als de vloer geïsoleerd moesten wordenen de spouw te krap werd voor onderhoud.
Deze constructie vandubbele vloeren is overigens wel ideaal voor de bestemmingen in de onderbouw.Er is hier inmiddels een sportschool gevestigd, waarbij geluidsniveaus tot 80dB worden gehaald, maar in de rest van het gebouw is er niets van te horen.Uiteraard zijn in dit deel van de sportschool ook extra geluidwerende gevelstoegepast. In de sportschool zijn de oorspronkelijke betonnen constructies nietweggewerkt en dus nog zichtbaar. De bestaande kelder onder het pand is benutvoor installaties en bergingen voor de appartementen.
Bij de indeling van deappartementen is onder andere gekeken naar een qua bezonning gunstige plaatsvan de balkons. Deze zijn op de hoeken gepositioneerd en vrij diep gemaakt.Niet alleen om voor de bewoners een royale buitenruimte te scheppen, maar ookom aan te sluiten bij de bestaande kolommen. Het balkon is als het wareuitgespaard door de gevels terug te plaatsen. De bestaande balkonvloer met derandbalk vormt uiteraard één geheel met de woningvloer. Vandaar dat debalkonvloer aan de boven- en onderzijde voorzien is van isolatie om condens problemenbij koudebruggen te voorkomen. Het plafond onder de balkons sluit aan bij hetbinnenplafond. Door de noodzakelijke isolatie aan de bovenzijde is er eenkleine opstap naar het balkon.
De bestaande lift voldeedniet aan de eisen voor een woongebouw, waar een brancard in de liftgetransporteerd moet kunnen worden. Daarom moest er een ruimere lift komen ineen vergrote liftschacht, die bovendien doorgetrokken is tot het penthouse. Debestaande schacht is naar achteren toe vergroot door de vloer uit te zagen. Ookis de toegang van de lift verplaatst naar de achterzijde van het gebouw. Omdatde nieuwe lift direct aansluit op het niveau van de zwevende dekvloeren, zijnde woningen uitstekend toegankelijk voor mindervaliden. Maar bij de aansluitingvan de vloeren op de bestaande trappen dreigde wel een probleem te ontstaandoor het niveauverschil. Het bestaande trappenhuis, uitgevoerd met fraaievrijdragende bordessen en met natuursteen bekleed, was in uitstekende staat enis behouden. De oplossing is gevonden in de brandveiligheidseis dat dittrappenhuis uitgevoerd moest worden als veiligheidstrappenhuis, dat alleen viade buitenlucht bereikbaar is.
Baykus legt uit dat deaansluiting van de woningen op het trappenhuis daarom verloopt via eeneenvoudig buitenbalkon aan de achterzijde van het gebouw. In dit balkon is hethoogteverschil opgelost. De hoogte van de balkonvloer is gelijk met de zwevendedekvloer van de woningen.
Voor de lagere vloer inhet trappenhuis is een afstapje gemaakt. Bij woningbouw is het verplicht om eenvluchtweg te maken die niet voor de uitgang van een andere woning loopt. Datbleek voor dit getransformeerde complex lastig te realiseren, omdat er een halis waar twee voordeuren aan grenzen. Daarom is in overleg met de brandweer eendranger op de deur geplaatst van de woning die het dichtst bij hetvluchttrappenhuis zit. Deze dranger wordt aangestuurd door een rookmelder inhet appartement. Zo blijft de vluchtweg brandvrij als in deze woning brandontstaat. Daarmee is de toevoeging van een tweede trappenhuis voorkomen.
De gevels van de onderbouwbestaan voornamelijk uit glazen vliesgevels. Voor de toren is een eigentijdsegevelafwerking gekozen van wit stucwerk met een verticale baan vanantracietgrijze leipannen. Op de balkonranden is een grijs cementgebondenplaatmateriaal aangebracht. Het penthouse is als sluitstuk geheel metgevelleien bekleed. Deze afwerkingen zijn aangebracht op een binnen spouwbladvan houtskeletbouw. De kozijnen zijn van hout en liggen in het vlak van degevel. Alle ramen en deuren zijn blauw geschilderd, als knipoog naar deBelastingdienst. Het trappenhuis heeft een vliesgevel met verdiepingshoge beglazing,waardoor het een zeer lichte ruimte is geworden. Alle ramen van deappartementen zijn van binnenuit te reinigen. De oude glazenwasinstallatie isgesloopt. Alleen de glazen gevels van het trappenhuis
moeten met een hoogwerkerworden gereinigd.
De transformatie van hetuitstekend her te gebruiken casco heeft prima woningen en commerciële ruimtenopgeleverd. Het voorbeeld laat zien dat het de moeite waard is om zulke casco’sopnieuw te gebruiken en niet te slopen. In dit geval werkten het grotedraagvermogen van het vrij in te delen casco, de afmetingen, vrije hoogte, descheiding tussen de toren en de onderbouw, en de aanwezigheid van een keldermee aan de realisatie van een goed transformatieplan. De ruime en comfortabeleappartementen zijn van nieuwbouwkwaliteit.
VVPM heeft voor deze portfolio gebruikmogen maken van beeldmateriaal wat ter beschikking is gesteld door VeluwezoomVerkerk en/of de uitgever van hetmateriaal.
