Hva er den beste måten å holde kommersielle eiendomsmeglingstjenester i en portefølje pensjonering? For mange investorer synes svaret å være "ikke alle." Grunnen er at eiendomsmegling investeringer har brent folk i fortiden og at aksjer får mer oppmerksomhet. Det er for ille.
Unngå eiendom er ikke en god idé. Denne aktivaklasse, riktig eid, kan bidra til å støtte deg i pensjon.
Motsetning til aksjer som handel på en svært effektiv og flytende exchange, er handel eiendomsmegling ineffektiv og lite likvide. Enkel kjøpe og selge aksjer er en av de viktigste grunnene aktivaklassen er overrepresentert i de fleste porteføljer.
Basert på fascinasjon av finansielle pressen med aksjemarkedet, er det lett å få inntrykk av at aksjer utgjør den største finansielle aktiva-klassen. Ifølge Matthew Yglesias, forfatter av The leie er jævla, var den totale verdien av næringseiendom i USA som i desember 2013 $20 billion. Dette tilsvarer verdien av offentlig omsatte aksjer. (Den største aktivaklassen er obligasjoner med $37 billioner.)
Mens man kunne lage et sterkt argument for å eie like mye fast eiendom og aksjer i de fleste pensjon porteføljer, er hva er slående at svært få holder noen eiendomsmegling hele. Selvfølgelig er det gode måter og dårlig måter å eie eiendomsinvesteringer.
Trolig den verste måten å holde eiendomsmegling er å eie den direkte. Bare populær pensjonsalderen planen som tillater direkte eierskap av fast eiendom er selv regissert individuelle retirement konto. Dessverre, regjeringen fraråder holder eiendomsmegling denne måten ved å skattlegge den negativt. Som jeg skrev tidligere, er det ikke en god idé.
Registrerte begrenset partnerskap var en populær måte å egen fast eiendom i 1980. Noen gjort penger på disse investeringene, men jeg tror ikke det var investorer. Jeg vet ikke en investor som gjort en krone, men vet noen distributører og arrangører som fikk veldig rik med dem. Problemet var ikke eiendomsmegling men av mangel på åpenhet i et begrenset partnerskap. Dette tillot arrangører og distributører for å skjule høye gebyrer og provisjoner som ikke gi investorene en sjanse for å profittere.
Gradvis, Inmobiliaria investering tillit vunnet popularitet som en bedre investering kjøretøy for å eie eiendom. De fleste REITs holder investeringer egenskaper, for eksempel kontorbygg, hoteller og leiligheter. Sine inntekter kommer fra leie. (Noen stoler er samlinger av boliglån.)
Et børsnotert REIT ligner en børsomsatte fond, en form av et aksjefond. Den handler på de store børsene investerer i fast eiendom. REITs må motta gunstig skattelettelser, passere gjennom 90% av deres kontantstrøm til investorer, har en høy grad av åpenhet og likvide (betyr enkel å kjøpe og selge). Men de pleier også å spesialisere seg i sårbare typer eiendom, som kan dyppe i verdi når harde tider kommer. Office rentals, for eksempel LED under Great tilbakeslag. Så i stedet for å holde REITs individuelt, foretrekker jeg å eie et verdipapirfond som eier et variert utvalg.
Vanligvis betale REITs høy utbytte, snitt 4,1% årlig dobbelt hva en 10 års Treasury gir. I det siste, har REITs gjort godt for investorer. Ifølge FTSE NAREIT alle REITs Index reservert kategorien totalt retur (investering gevinster pluss utbytte) 27,2% i 2014, mot 13.7% for Standard & Poor's 500 lager indeksen.
Avgifter og provisjon tilknyttet REITs er svært lav, noe som bidrar til å gjøre dem et godt valg for investeringsporteføljer. Det er også en annen grunn de ikke ofte dukker opp der, siden de fleste finansielle kjøretøy er solgt, ikke kjøpt. Aksjefond, livrenter og pengeverdi forsikringen betaler mye høyere provisjon til salgsrepresentanter enn børsomsatte REITs.
Wall Street løste problemet ved å opprette de ikke handlet REIT, som ikke handel på en Børs og derfor er svært lite likvide. Fordelene spioneringen av selgere er potensialet for høyere utbytte, pluss lavere volatilitet enn børsnoterte REITs.
Her er ulempen: deres lavere volatilitet er en illusjon som deres høy illiquidity skaper. De mangler også åpenhet, som gir dekning til lading høye gebyrer og provisjoner. De ikke handlet REIT er skremmende som sin eldre fetter av 1980, registrerte limited partnership.
Inkludert eiendomsmegling i en portefølje pensjonering kan være en god idé som eierskap er riktig strukturert. Et verdipapirfond som holder en bred diversifisering av børsnoterte REITS er en måte å hjelpe deg å bygge et sterkt fundament for pensjonister.
