Resumo

  A pesquisa de mercado abrange o campo interno e externo da empresa, pontuando seus pontos fortes, pontos fracos, oportunidades e fraquezas do mercado. Além desses campos, também é realizado a pesquisa de concorrentes, produto/serviço, preço, praça, ambiente micro (empresa, fornecedores, clientes, público relevante, concorrente direto e indireto) e ambiente macro (dados demográficos, econômicos, natural, tecnológico, político-legal, cultural).

  Todos esses dados coletados, resultarão em uma estratégia consistente para aprimorar os resultados da empresa nos termos de captação de clientes, alcance nas mídias sociais e elevar o ticket médio da empresa.  

A Empresa

  Dentro do tópico “Empresa”, devemos analisar as vendas, marketing, logística, recursos humanos, diretoria, finanças e produção.

A Agência Ares é uma das poucas - se não a única - agência que é especializada em mercado imobiliário atendendo toda a demanda que o marketing das construtoras e incorporadoras precisa.

A sua intenção é que o marketing tenha em uma só agência, todos os serviços que ele precisa contratar para os plantões de vendas, apenas se isentando de fornecer serviços muito específicos como segurança, arquitetura, gráfica, etc. As 2 sócias têm mais de 10 anos de experiência no mercado imobiliário e atuam juntas na Ares focadas estritamente neste mercado que é a especialidade das duas.

O que é oferecido: Terceirização de mão de obra como recepcionistas, auxiliares de limpeza, copeiras, assistentes, atendentes. Buffets, promoções, blitz, brindes, pontos de captação, modelos, produtores, decorações temáticas no stand, contratação de personalidades, valet, locação de mobílias, gerador, estrutura audiovisual, montagens no geral, sistema de cadastro próprio (CRM) para cadastro dos clientes nas recepções dos plantões (com relatórios gerenciais e painéis de chamada).

Também quebram muitos “galhos”, às vezes eles precisam comprar alguma coisa no mercado ou na farmácia e nós compramos e faturamos, isso acontece muito e é uma coisa que eles valorizam MUITO, pois não é uma coisa simples de resolver se tratando de uma construtora para comprar coisas pequenas sem nota fiscal e com a urgência que é necessária. Atendendo eventos de lançamento, aberturas, promoções, ativações, endomarketing, cenografias, feiras e exposições, etc.

Desejam ser vistas como uma agência ESPECIALIZADA em mercado imobiliário com muitos anos de experiência, forte credibilidade e que está online 24h por dia

Análise SWOT

No tópico devemos analisar os pontos fortes, pontos fracos da empresa, oportunidades e ameaças no mercado.

S

Exclusividade de segmento;

- Dashboard e relatório de acompanhamento;

- Boa reputação no mercado;

- Variedade de serviços

- Facilidade de contratação

- ATENDIMENTO HUMANIZADO

- Funcionários Terceirizados registrados

-

W

Não possuem estrutura de vendas e mkt;

- Não há geração de demanda ativa;

- Não temos um gestor de vendas “pronto”;

- Não há captação de clientes ativo

O

Conseguir ROI com a máquina de vendas trará liberdade e

previsibilidade para investirem na empresa;

- Com o tempo o posicionamento digital pode melhorar, conteúdo

com uma estratégia de médio/longo prazo pode funcionar muito

bem;

- Concorrentes sem processo de vendas profissional;

- Oferecer novos serviços de acordo com a demanda do macro ambiente.

- Focar em áreas que estão em urbanização.

T

O novo processo de vendas trará incertezas e mudanças

constantes, podemos descobrir obstáculos desconhecidos;

- Podemos ser comoditizados;

- A falta de gestão no início e a dificuldade de contratar bons

profissionais no mercado, pode atrasar os resultados;

-

Concorrentes

Foi feito um levantamento das agências que trabalham atendendo somente o mercado imobiliário. Muitas delas apresentam soluções digitais para as construtoras.

1 – Marketing SIM

https://www.marketingsim.com.br/

Agência localizada em SP - Vila Mariana, é uma agência especializado no mercado imobiliário, atuante há mais de 10 anos. Os diferenciais da marca são: remuneração 100% atrelada ao seu resultado comercial, área de performance e planejamento para garantir que estamos no caminho certo, se dedicam e atendem poucos projetos por vez, participam em todas as etapas da concepção do produto, monitoram os resultados e cooperam semanalmente com as equipes de vendas. Além disso, publicam em seu site os empreendimentos imobiliários e o andamento das vendas. O Instagram é recente, não possui campanhas e pouco engajamento. A primeira visualização da rede social é o mesmo banner que aparece no site, como um “slogan”. O Instagram foi difícil de encontrar, foi encontrado apenas pela localização, o que dificulta o acesso à página.

2 – Hosher

http://www.hosher.com.br/#a-hosher

É uma agência de performance voltada para o mercado imobiliário, localizada em SP – Perdizes. A empresa atua com foco em ROI, auxilia o cliente com estratégias de vendas utilizando sistemas como: BI, CRM, SEO, PPC, SEM. Além disso, presta serviços de consultoria, planejamento e gestão de mídias, desenvolvimento de sites e apps, redes sociais e desenvolvimento de produto.

O site apresenta Navegação Não Segura, o que pode causar desconfiança no potencial cliente.

Seu Instagram não possui tanto engajamento. Com 501 seguidores, ficou mais de 1 ano sem postar nada e voltou com a rede em outubro, no aniversário da empresa.

A página do Facebook possui 1599 seguidores e seus posts são os mesmos do Instagram e possui um tempo sem publicar, o que indica baixo engajamento nas mídias.

Seus clientes são dos setores mercado imobiliário, e-commerce, instituições de ensino, indústrias e financeiro.

3 – F A V Propaganda

Se denomina como a maior agência de marketing imobiliário do Brasil. Localizada na Vila Hamburguesa, SP, possuem 28 anos de estrada e contribuíram para a inovação do mercado imobiliário e possuem mais de 750 empreendimentos lançados. Sua avaliação no Google é 5 Estrelas e o site também possui conexão não segura e conta com cases de sucesso com clientes da empresa. Além do site, trabalham com o Instagram, porém a conta não possui nada. O que ele consegue oferecer como apresentação para prospectar clientes é o site, que possui todas as informações sobre a empresa, mas nenhum conteúdo relacionado ao marketing imobiliário e não especifica os seus serviços.

4 – CIA de Comunicação

Uma agência foca 100% na interação com imobiliárias, localizada no Itaim Bibi, São Paulo e tem 20 anos de mercado, com mais de 350 cases. Com as imobiliárias, eles focam no trabalho visual, oferecendo serviços de agência digital, impressão gráfica, ilustração digital, produção e edição de vídeos, propaganda, branding, performance e design. Os textos dos sites possuem muita criatividade, referências de filmes, prêmios, frases e um pouco de humor, possui relato de funcionários sobre como é trabalhar na empresa, os empreendimentos que lançaram com suas campanhas e seus clientes.

A última publicação do instagram foi em junho de 2021 e não possui atividades recentes. Suas publicações são as campanhas que fizeram.

5- Agência Lugar Digital

A agência não possui site e nem endereço, apenas uma página no instagram. Me chamou a atenção, pois oferece serviços de gestão de mídia social, tráfego pago e marketing promocional. Não há informação sobre quem são, quem trabalha e seus cases e clientes. Os posts não são tão elaborados e o único meio de contato com eles é através do Whatsapp e Direct do instagram.

6 – WP Criativa

Agência que promove campanhas para imobiliárias completa em até 15 dias, localizada em Santo André – SP. Elabora toda a campanha desde o início até o pós-venda. Além do serviço de campanha para lançamentos, também oferece soluções digitais, como produção de vídeos 2d e 3d, pesquisa de mercado, pesquisa de loteamento de terrenos, estratégia, rebranding, eventos e remanescentes, além de atender qualquer região do brasil.

Está presente somente no facebook e possui poucos seguidores. Os posts são recorrentes e intuitivos.

7 – LUI – Eventos e promoções

agência de eventos e promoções, com grande expertise em sazonalidade e tematização. Localizada em Guarulhos – Pq. Continental. Atuando há mais de 15 anos estamos em constante evolução. oferecem serviços de: Cenografia e stand para eventos e feiras, produção de eventos, criação de campanhas e peças publicitárias, ações de ativações e experiência, ações no ponto de venda e ponto de contato, gerenciamento de redes sociais, gestão de equipe para promoções e eventos, uniformes e brindes.

A página no instagram não possui publicações desde maio, mas possui um número significativo de seguidores. Costuma publicar fotos dos seus eventos e ações promocionais.

Público relevante

Experts do mercado imobiliário, construtoras e incorporadoras.

Pode agregar na agência com sua influência no mercado imobiliário, divulgando os serviços da agência.

Potenciais Clientes

Mercado imobiliário ( construtoras, empreiteiras, incorporadoras)

Mercado governamental: vender produtos e serviços ao governo, como no programa minha casa verde e amarela

MERCADO REVENDEDOR: vender serviços ao mercado revendedor

Mercado internacional: vender produtos e serviços ao mercado internacional

DADOS DEMOGRÁFICOS

Como o principal objetivo é cotejar as informações sobre os novos lançamentos imobiliários com as tendências recentes do crescimento demográfico dos distritos da capital, foram necessários alguns ajustes na seleção da série histórica dos dados de lançamentos imobiliários, bem como o tratamento de determinados campos de dados, para maior precisão das informações. Do ponto de vista operacional, optou-se pela seleção da série histórica entre 1998 e 2007, com defasagem de três anos da base censitária que corresponde aos anos de 2000 e 2010. Esse delay entre a série de lançamentos e as informações demográficas representaria o tempo médio estimado de conclusão das obras, entrega das chaves e ocupação das novas unidades residências. Segundo levantamento de 2012 da Embraesp, para mais de 60% dos imóveis novos os prazos de entrega são superiores a 24 meses − e que aqui foram acrescidos de 12 meses (EMBRAESP, 2013). Outro tratamento realizado foi a recodificação do distrito de localização das unidades lançadas. Os campos de identificação dos distritos armazenados na base da Embraesp foram recodificados por um sistema de georreferenciamento que associa o nome dos logradouros a uma base digitalizada de ruas e inclui as respectivas coordenadas geográficas. Esse procedimento deu maior precisão na localização dos novos lançamentos e possibilitou compatibilizar as localizações dos novos imóveis com a regionalização político-administrativa dos distritos do município de São Paulo.

Por fim, essa base foi complementada com informações censitárias distritais de taxas de crescimento populacional (pelos saldos vegetativos e migratórios), rendimento domiciliar per capita em salário mínimo, volume populacional, densidade demográfica, além da construção de um indicador específico para dimensionar o impacto dos novos lançamentos imobiliários: a taxa de lançamento imobiliário (TLI). Essa medida corresponde à relação entre a média anual dos lançamentos imobiliários e o número de domicílios particulares permanentes recenseados em 2000, servindo para avaliar até que ponto o volume de lançamentos imobiliários ocorridos entre 1998 e 2007 contribuiu para ampliação do estoque de domicílios existente neste período. Trata-se de um indicador simples, mas útil para avaliar o provável impacto de lançamentos residenciais para o crescimento demográfico de um dado distrito.3 A partir desses procedimentos, organizou-se uma base de dados com mais de 4,6 mil lançamentos residenciais correspondentes a aproximadamente 261 mil unidades. Vale notar que – para um município que cresce pouco em termos demográficos – trata-se de um volume adicional de moradias muito importante. Se todas essas unidades fossem ocupadas com três habitantes por moradia,4 esse volume de lançamentos imobiliários corresponderia a um movimento demográfico próximo a 800 mil habitantes, número semelhante a todo o crescimento demográfico observado na última década.

Com os dados assim organizados, elaborou-se uma proposta de tipologia de grupos de distritos, no sentido de indicar possíveis áreas do município de São Paulo onde o crescimento demográfico estivesse influenciado de forma mais nítida pela dinâmica dos lançamentos imobiliários. Essa construção analítica foi orientada pela representação gráfica da dispersão das TLIs e das taxas de crescimento populacional, que, a partir da aglomeração dos pontos correspondentes dos distritos no gráfico, seria indicativo de alguma relação entre os indicadores utilizados.

Construiu-se, assim, uma tipologia que compõe áreas de grandes concentrações de lançamentos imobiliários associadas a crescimento demográfico, áreas com as mesmas características, porém em menor intensidade de crescimento, áreas com lançamentos imobiliários, mas que não se converteram em crescimento populacional, áreas com poucos lançamentos e com crescimento populacional próximo da média do município de São Paulo e áreas que ainda reproduzem o padrão de crescimento periférico tradicional. Dessa forma, foram identificados sete grupos de distritos (Quadro 1 e Mapa 1). Ressalte-se que não se buscou estabelecer uma relação causal entre os indicadores, mas sim destacar até que ponto as desigualdades urbanas refletidas por eles podem sustentar hipóteses sobre o processo recente de transformação do município.

Localizado predominantemente no centro expandido do município, o grupo 1 é composto pelos distritos que registraram as maiores concentrações de lançamentos imobiliários associadas com elevado crescimento demográfico ou acima da média de São Paulo. São eles: Barra Funda, Itaim Bibi, Santo Amaro, Vila Andrade e Vila Leopoldina. Trata-se da ponta mais dinâmica da transformação urbana conduzida pelo mercado imobiliário e onde se pode afirmar com mais certeza que o crescimento demográfico esteve fortemente associado à dinâmica imobiliária na última década. As informações disponíveis indicam que as principais transformações nesses distritos ocorreram, por um lado, pela conversão de áreas industriais, empresarias e/ou galpões – geralmente com acessibilidade fácil para as marginais dos Rios Pinheiros e Tietê – para áreas residenciais verticalizadas. Esse é o caso dos distritos de Barra Funda, Santo Amaro e Vila Leopoldina. Por outro lado, três dos distritos citados (Itaim Bibi, Vila Andrade e Santo Amaro) estão muito próximos da nova centralidade metropolitana no eixo Faria Lima−Berrine. Esse elemento reflete a demanda por localizações no entorno do polo mais dinâmico de geração de empregos. Outras características observadas na dinâmica desses distritos são o elevado padrão de rendimento médio em salários mínimos per capita, ficando bem acima da média do município – destaque para Itaim Bibi com 10,7 SM per capita – e uma oferta imobiliária com áreas úteis médias de unidades residenciais superiores a 100 m² – sobressaindo Santo Amaro, que registrou área média das unidades de 223 m². O distrito de Vila Leopoldina apresentou a maior taxa de lançamentos imobiliários desse grupo, com 7,7% a.a., e registrou taxa de crescimento populacional da ordem de 3,9% a.a. no período 2000-2010. Trata-se de antigo distrito industrial que abriga a Ceagesp, entreposto hortifrutigranjeiro público da cidade. Localizado a oeste do município, entre a confluência dos Rios Tietê e Pinheiros, o distrito está relativamente bem atendido por estações de trem. Os maiores atrativos para essa intensa concentração imobiliária relacionam-se com fatores já citados de disponibilidade de terrenos de fácil conversão em edifícios residenciais, o rápido acesso para as marginais dos Rios Pinheiros e Tietê e também o fácil acesso em automóvel ou a pé de muitos pontos do bairro ao Parque Villa Lobos, equipamento público de lazer de alta qualidade ambiental. É interessante observar também que, apesar de o distrito ser objeto do Projeto de Operação Urbana Vila Leopoldina−Jaguaré, da Prefeitura de São Paulo, tal projeto jamais foi regulamentado em lei, deixando que a ocupação e o crescimento urbano fossem conduzidos pelo mercado imobiliário, com empreendimentos residenciais de médio e alto padrões caracterizados por condomínios verticais. Barra Funda, outro distrito desse grupo e um dos mais tradicionais de São Paulo, localiza-se em uma das várzeas do Rio Tietê. Sua função predominante está nos serviços de transporte de passageiros, pois abriga o segundo maior terminal intermodal da cidade de São Paulo: o Palmeiras-Barra Funda, que reúne terminal de linhas de ônibus municipais, intermunicipais, interestaduais, internacionais, trens e metrô. A região possui também boa acessibilidade à marginal do Rio Tietê, rota de fácil acesso para rodovias de saída da cidade no sentido norte (Anhanguera e Bandeirantes) e oeste (Castelo Branco). Em meados dos anos 1990, a região tornou-se objeto do projeto Operação Urbana Água Branca, que previa um conjunto de melhoramentos para o distrito, tais como integração dos sistemas viários, implantação de sistema de macro e microdrenagem para diminuir os problemas de inundações e implantação de espaços públicos e equipamentos de interesse da comunidade. Seu potencial construtivo atingiu padrões elevados e foram lançadas aproximadamente 29 mil novas unidades residenciais, correspondendo à segunda maior taxa de lançamentos da cidade, da ordem de 6% a.a. no período 2000-2010. Para dimensionar os impactos dessa oferta imobiliária, vale mencionar que um único lançamento em Barra Funda tem área total de 250 mil m2 e concentrará 28 torres, com unidades residenciais que variam de 80 a 200 m² divididas em condomínios. A mídia especializada tem tratado o empreendimento como o maior lançamento imobiliário da cidade e que, além das unidades residenciais, estão agregadas as implantações de um hotel, duas torres comerciais, parque central, praças, ciclovias, entre outros. Trata-se na verdade de um espaço destinado às classes A e B que será localizado na área mais carente de estrutura do distrito, a região entre a linha férrea e a marginal do Rio Tietê. Do ponto de vista demográfico, Barra Funda apresentou saldo migratório positivo no período 2000-2010 e possui a quarta menor densidade demográfica, com 2,4 mil habitantes/km2 em 2010. Com certeza, seu crescimento populacional, apesar de registrar cifras acima da média do município, ainda será impactado com a finalização dos projetos em curso. Os três distritos que completam o grupo 1 – Itaim Bibi, Santo Amaro e Vila Andrade – têm em comum a localização no sentido sudoeste do município, sendo os três margeados pelo Rio Pinheiros. Essa região foi largamente beneficiada em décadas anteriores por investimentos de contenção de enchentes associados à ampliação de seu sistema viário e remoção de favelas, o que repercutiu numa rápida valorização dos imóveis, potencializando os interesses do mercado imobiliário sobre seus terrenos (NOBRE, 2000). Além disso, como mencionado, estes distritos estão no centro da região que reúne a maior parte das sedes de grandes empresas nacionais e multinacionais localizadas na cidade. O Itaim Bibi talvez seja o caso mais emblemático desses distritos. Após a abertura das Avenidas Luís Carlos Berrini e Presidente Juscelino Kubitscheck, foram atraídas para o distrito várias empresas do setor financeiro, de tecnologia, escritórios de multinacionais, ao mesmo tempo que foi ampliado seu setor de serviços de lazer e entretenimento, com a instalação de restaurantes, casas de shows, shoppings e um parque público, o Parque do Povo. Essa grande oferta de serviços e de novos empregos ali gerados impactou a demanda por moradia próxima da região, bem como nos distritos circunvizinhos, traduzida no preço do metro quadrado mais elevado da RMSP e na pronta resposta mercadológica dos agentes do setor imobiliário para atender a essa demanda. O distrito de Itaim Bibi – que já era relativamente denso em 2000 – registrou o maior volume de lançamentos do município – mais de 200 – com 11 mil unidades residenciais no período analisado, correspondendo a uma TLI de 3,8% a.a. Com uma estratégia de produção imobiliária voltada para grupos populacionais mais privilegiados, as unidades lançadas tinham em média tamanho superior a 150 m², reafirmando o padrão de renda de seus moradores que, segundo o Censo Demográfico de 2010, era a 4a maior renda média dos distritos paulistanos, com 10,73 salários mínimos per capita. Em termos populacionais, o Itaim Bibi concentrava aproximadamente 92,5 mil habitantes – 0,82% da população do município de São Paulo –, com saldo migratório positivo e densidade demográfica de 9.1 mil habitantes/ km2 em 2010. Santo Amaro, antigo município que foi incorporado como distrito de São Paulo na década de 1930, concentra importantes plantas industriais, sendo que recentemente sedes de escritórios e bancos têm se estabelecido nas áreas próximas da marginal do Rio Pinheiros. Apresentando características semelhantes aos demais distritos de seu grupo, parte de suas áreas industriais se converteu em empreendimentos residenciais destinados às classes A e B: foram lançadas mais de sete mil novas unidades residências, representando uma TLI de 4,1% a.a., enquanto a taxa de crescimento populacional foi de 1,7% a.a. no período 2000-2010. De acordo com o Censo 1a Análise Seade, no 15, junho 2014 14 Demográfico de 2010, o distrito registrava rendimento médio per capita de 8 SMs, bem acima da média paulistana (2,81 SMs), e contava com aproximadamente 71 mil habitantes, representando uma densidade demográfica de 4,4 mil hab./km2. O último distrito do grupo 1 é Vila Andrade, que se localiza na margem oposta do Rio Pinheiros e apresentou o segundo maior volume de unidades residenciais lançadas –10,9 mil –, com a terceira maior TLI dos distritos de São Paulo (5,1% a.a.). Também com um perfil de mercado voltado para as classes A e B, as unidades residenciais de seus lançamentos possuíam em média áreas com mais de 160m². Vila Andrade registrou a maior taxa de crescimento populacional dos distritos paulistanos – 5,6% a.a. no período 2000-2010 –, equivalente àquela apresentada pelo distrito de Anhanguera pertencente ao grupo 7, que será tratado posteriormente. É bem provável que parte significativa desse incremento populacional esteja associada aos novos lançamentos imobiliários, porém, outra parte refere-se ao processo de ocupação de seu território pela população de baixa renda, dado este que é talvez um dos distritos com as maiores disparidades econômica da cidade, concentrando no mesmo território bairros como Pananby e Parque Burle Marx, por um lado, e a favela de Paraisópolis – a maior da cidade –, por outro. Deve ser reflexo dessa disparidade o fato de o rendimento médio aí registrado – 5 SMs per capita – estar muito mais próximo daquele verificado para Barra Funda do que da média dos outros distritos do mesmo grupo. Do ponto de vista populacional, Vila Andrade registrou o maior saldo migratório entre os distritos da capital, com acréscimo de 3.800 pessoas por ano, além de concentrar o maior volume demográfico do grupo, com 126 mil habitantes (1,12% da população do município). O grupo 2 é formado por distritos com TLIs e taxas de crescimento populacional ainda elevadas, porém inferiores àquelas apresentadas pelo seu antecessor, indicando, para essas áreas, ainda certo fôlego para um padrão de crescimento influenciado por projetos residenciais verticalizados. Em termos espaciais, esse grupo está localizado nas áreas limites do centro expandido, com uma concentração importante no que poderia ser chamado de leste próximo. Trata-se de um conjunto de distritos onde o crescimento demográfico observado está provavelmente associado à dinâmica do mercado imobiliário, mas em intensidade menor do que a observada no grupo 1. Talvez possam ser identificados, nesse grupo, três processos distintos. Enquanto as elevadas taxas de Moema, Mooca, Morumbi, Saúde e Tatuapé devem representar a consolidação de processos de valorização dessas áreas 1a Análise Seade, no 15, junho 2014 15 pelo mercado imobiliário vindos da década de 1990, Brás, Cambuci e Jaguaré fazem, provavelmente, parte de um padrão mais recente de conversão de áreas industriais em condomínios residenciais. Por fim, em Vila Sonia, o elemento predominantemente do crescimento está provavelmente associado à sua proximidade do distrito de Vila Andrade, podendo também refletir em alguma medida a instalação da estação final da Linha 4 do Metrô, ainda em obras. Destaca-se ainda no grupo 2 um conjunto de situações particulares que merecem destaque. Esse é o caso de Moema, que, apesar da preexistente concentração elevada de condomínios residenciais verticalizados, apresentou crescimento demográfico positivo e deverá ter sua dinâmica alterada com o término da construção da Linha 5 do Metrô. Merece também destaque o distrito de Jaguaré. Localizado na margem oposta do Rio Pinheiros, na altura do distrito de Vila Leopoldina, e fazendo divisa com o Parque Continental, bairro de classe média localizado no município de Osasco, esse distrito deve ter se beneficiado pelas vantagens locacionais de seu entorno, sobretudo a proximidade do entroncamento entre as Marginais Tietê e Pinheiros, colocando a região como local estratégico para trabalhadores que atuam em atividades localizadas na porção oeste da Região Metropolitana de São Paulo. Por sua vez, o Cambuci, próximo do centro, tornou-se foco das construtoras por dispor de terrenos de fácil conversão para projetos residenciais verticalizados; a região também é atendida pela estação Mooca da CPTM e pelo Expresso Tiradentes. Por fim, os distritos de Tatuapé e Mooca, que dispõem das maiores ofertas de comércio, serviços de lazer e alimentação no eixo leste da cidade, formam uma região em processo de diferenciação desde os anos 1990, com a emergência de áreas de moradia voltadas para famílias de renda mais elevada, bem como a presença de equipamentos e serviços modernos, inclusive shopping centers. No grupo 2, o maior volume de unidades residenciais lançadas ocorreu no distrito do Tatuapé, com mais de 8 mil unidades. As TLIs desse grupo variaram de 1,9% a.a., na Saúde, até 3,2% a.a., em Moema, Mooca e Tatuapé, ao passo que as taxas de crescimento populacional ficaram entre 1% a.a., na Saúde, até 3,1% a.a., no Morumbi no período 2000-2010. Observam-se também variações importantes entre as médias em m² das unidades residenciais lançadas nesse grupo, bem como na composição de seus rendimentos médios. Enquanto a área útil média variou de 58 m², no Brás, até 260 m², no Morumbi – maior área útil média dos distritos paulis- 1a Análise Seade, no 15, junho 2014 16 tanos –, o rendimento domiciliar per capita foi de 2 SMs, no Brás, até 15 SMs, no Morumbi. Nesse grupo, apenas o distrito do Brás apresentou saldo migratório negativo. O grupo 3 é formado por cinco distritos localizados no entorno do centro antigo da cidade: Belém, Bom Retiro, Liberdade, Pari, República, Santa Cecília e Sé. Trata-se de áreas com parte importante de seu estoque imobiliário degradado e com subutilização de sua infraestrutura urbana já consolidada. Esses distritos apresentaram TLI e taxas de crescimento populacional próximas da média do município, porém inferiores àquelas registradas pelo grupo antecessor. As TLIs variaram entre 0,5% a.a., no distrito da República, e 1,7% a.a., na Liberdade, com taxas de crescimento populacional entre 1,1% a.a., na Liberdade, e 2,4% a.a., no Bom Retiro. No distrito da Liberdade ocorreu o maior volume de lançamentos nesse grupo, com 3,7 mil unidades. Nesses locais, o crescimento demográfico observado esteve mais relacionado, provavelmente, com aspectos da dinâmica demográfica local do que com o mercado imobiliário formal propriamente dito. Considerando-se o padrão de áreas úteis médias, apenas os distritos de Liberdade e Santa Cecília apresentaram lançamentos com mais de 100 m², enquanto a República registrou a menor média de área útil dos distritos de São Paulo (43 m²), devendo representar oferta de moradia para padrão menor de família ou até unipessoal, como são os casos dos lançamentos de estúdios. Ressalte-se que, nesse grupo, apenas Liberdade e Santa Cecília registraram rendimento per capita acima de 5 SMs. Esse grupo caracteriza-se, ainda, por apresentar pequeno volume populacional, porém, tem como contrapartida as maiores densidades demográficas, tais como República, com aproximadamente de 24 mil habitantes por km², e Santa Cecília, com 21 mil hab./km2 , respectivamente a segunda e a terceira maiores densidades demográficas do município de São Paulo. Destaca-se também que, provavelmente, os saldos migratórios positivos registrados por esse grupo, com exceção do distrito da Sé, devem estar associados, em parte, com os fluxos de migração internacional que nas últimas décadas readquiriu importância no contexto dos deslocamentos populacionais para o país e especialmente em direção à cidade de São Paulo.

Ao longo de algumas décadas, as áreas centrais de São Paulo vêm recebendo atenção de programas municipais, visando reverter a degradação funcional, ambiental e paisagística. Esses projetos abrangem várias frentes, tais como leis de incentivo, recuperação do patrimônio histórico, programa de requalificação de ruas comerciais, entre outros (NOBRE, 2004). Em que pesem as mudanças já observadas nas áreas centrais da cidade, tais como a diversificação e requalificação dos serviços ofertados e a transferência de várias secretarias estaduais e municipais com seu corpo de funcionários para o centro da cidade, os resultados alcançados em termos de transformação urbanística são relativamente tímidos. O grupo 4 caracteriza-se por registrar TLIs que alcançam praticamente o dobro da média de São Paulo, porém com pouco impacto demográfico, já que as taxas de crescimento dos distritos que compõem esse grupo oscilaram no entorno da média municipal. Em outras palavras, trata-se de um conjunto de distritos onde a dinâmica demográfica parece estar em desacordo com a lógica da dinâmica imobiliária discutida anteriormente, sendo que a grande expansão do número de condomínios residenciais, parte deles de natureza vertical, não se converte em crescimento populacional. Formado por Campo Belo, Campo Grande, Consolação, Ipiranga, Jardim Paulista, Lapa, Perdizes e Vila Mariana, esse grupo tem como característica a forte presença dos setores de comércio e serviços, bem como a predominância de população de classe média. Os distritos de Lapa, Ipiranga e Campo Grande são os que mais se assemelham ao padrão de incorporação de áreas industriais pelo mercado imobiliário, ao passo que os demais devem fazer parte da consolidação de processos anteriores de valorização imobiliária. Vale ressaltar que os distritos desse grupo contam com uma importante estrutura serviços e concentram algumas das universidades privadas mais importantes da cidade, tais como a PUC-SP, o Mackenzie e a FAAP, além da presença do Aeroporto de Congonhas, no distrito de Campo Belo. A Linha Verde do Metrô atende a cinco de seus distritos: Ipiranga, Jardim Paulista, Consolação, Perdizes e Vila Mariana, que também é atendida pela Linha Azul. É possível que a forte valorização imobiliária decorra de sua localização estratégica, da grande oferta de serviços e também da ampliação no atendimento pelas linhas de metrô, o que, em conjunto, provavelmente provocou a expulsão de moradores tradicionais, residentes em vilas ou casas geminadas, anteriormente residentes nessa área. De modo geral, a valorização imobiliária afeta, sobretudo, os moradores de aluguel que, frequentemente, 1a Análise Seade, no 15, junho 2014 18 não são capazes de continuar residindo em locais que passam por forte processo de valorização imobiliária. Por outro lado, os moradores dos novos condomínios residenciais – parte deles de alto padrão – têm famílias pequenas, fazendo com que o impacto demográfico da expansão imobiliária seja reduzido. No entanto, uma observação mais detalhada das transformações do uso do solo dessas áreas seria necessária para confirmar tal hipótese. As TLIs desse grupo variaram entre 2,9% a.a., na Lapa, e 1,9% a.a., na Consolação e Perdizes, e as taxas de crescimento populacional entre 0,2% a.a., em Campo Belo – único distrito do Grupo com perdas populacionais e saldo migratório negativo –, e 1% a.a., em Campo Grande. A área útil média das unidades residenciais lançadas nesse grupo foi superior a 100 m², com exceção do Ipiranga. Já os rendimentos per capita foram inferiores a 5 SMs somente em Campo Grande e Ipiranga. Vale destacar, nesse grupo, o distrito de Jardim Paulista, que possui o maior rendimento médio dos distritos de São Paulo, com 12,78 SMs per capita. Em termos demográficos, o maior volume populacional concentra-se em Vila Mariana, com 130 mil habitantes, e a maior densidade demográfica em Perdizes, com 17,5 mil habitantes por km². O grupo 5 é provavelmente o mais heterogêneo dos que compõem a tipologia e, ao mesmo tempo, é aquele que apresenta os indicadores mais próximos da média do município de São Paulo. Composto por 20 distritos, apenas Bela Vista está localizado na região central da cidade, sendo que os demais se distribuem em quatro eixos da cidade: leste (Vila Prudente, Água Rasa, Vila Formosa, Carrão, Vila Matilde, Cidade Líder e Parque do Carmo), sudeste (Sacomã, Cursino e Jabaquara), sudoeste (Alto de Pinheiros, Pinheiros, Butantã e Rio Pequeno) e norte (Casa Verde, Santana, Vila Guilherme e Cachoeirinha). A principal característica espacial desses distritos está no fato de serem relativamente bem servidos pelo sistema do Metrô e por se localizarem, com algumas exceções, numa área intermediária entre o centro expandido e a periferia mais externa. A exemplo do grupo 4, a produção imobiliária positiva não implica, nesse caso, crescimento demográfico relevante. As TLIs registradas pelos distritos desse grupo oscilaram entre 1,7% a.a., em Água Rasa, e 0,7% a.a., no Parque do Carmo; já suas taxas de crescimento variaram entre -0,5% a.a., em Santana, e 1% a.a., em Campo Limpo – e a maior parte dos distritos apresentaram saldos migratórios negativos no período 2000-2010. O maior volume populacional se concentrava no Sacomã – 247 mil pessoas – e a maior densidade demográfica em Bela Vista, com 24,9 mil habitantes por km², a maior do município de São Paulo. 1a Análise Seade, no 15, junho 2014 19 Nesse grupo, os distritos de Alto de Pinheiros, Pinheiros, Rio Pequeno, Santana e Vila Formosa tiveram lançamentos com área útil média de suas unidades acima de 100 m². Bela Vista, Butantã, Pinheiros e Santana registraram rendimento domiciliar per capita superior a 5 SMs, com destaque para Pinheiros, com o maior rendimento desse grupo (11,8 SMs per capita). O grupo 6 é composto predominantemente por distritos que têm como características a retração ou o esgotamento do padrão de crescimento periférico e que demograficamente, nas últimas décadas, apresentaram arrefecimento e até mesmo reversão no processo de crescimento populacional. Trata-se do grupo com maior número de distritos (34), que estão localizados em áreas mais distantes do centro da cidade e menos atendidas pelas linhas de trens e metrô, com exceção dos distritos atendidos pelo ramal leste da CPTM da linha 12. Trata-se de uma região onde os lançamentos imobiliários ocorreram de modo incipiente, mas essa não pode ser considerada uma tendência dominante. As maiores TLIs desse grupo alcançaram a cifra de 0,7% a.a. e dois de seus distritos, Grajaú e Marsilac, não registraram lançamentos imobiliários no período analisado. Doze distritos apresentaram taxas negativas de crescimento populacional, ou seja, perdas absolutas de população, enquanto as maiores taxas foram observadas em Cidade Ademar e Raposo Tavares, com 0,9% a.a. Do ponto de vista demográfico, esse grupo agrega o maior e o menor distrito de São Paulo: Grajaú, com 360 mil habitantes; e Marsilac, com 8 mil habitantes. Somente o distrito de Tremembé teve saldo migratório positivo, de 1.160 pessoas por ano no período 2000-2010. Com relação aos rendimentos, apenas o distrito de Socorro tinha média superior a 5 SMs per capita. Vale destacar, entretanto, que, mesmo nessas áreas mais distantes e pobres da cidade, o mercado imobiliário parece encontrar “nichos” para lançamentos voltados para população de rendimento mais elevado. Nos distritos de Jaçanã, Tucuruvi, Tremembé, Socorro e Vila Maria, por exemplo – localizados próximos da marginal do Rio Tietê –, a média de área útil de suas unidades ficou em torno de 100 m².7 7. Uma rápida checagem na base de dados, e que merece estudo mais detalhado, apontou que parte dos lançamentos nos distritos localizados no extremo norte da cidade próximo da Serra da Cantareira são de condomínios horizontais, mas que apresentam padrão de serviços parecidos com os lançamentos verticalizados, tais como casas em lotes fechados com segurança privada, áreas de lazer, vagas em estacionamento garantindo a mobilidade de carro, entre outros. 1a Análise Seade, no 15, junho 2014 20 Finalmente, o grupo 7 é composto pelos distritos com as menores TLIs e as maiores taxas de crescimento populacional e que ainda apresentam um padrão de expansão periférico tradicional. Trata-se, a rigor, de uma área onde o mercado imobiliário ainda não penetrou de modo significativo, seja em razão de problemas fundiários, como os associados à elevada presença de ocupações irregulares, seja em função de uma localização espacial desfavorável, com menor oferta de infraestrutura e distante dos principais equipamentos de transporte. Localizado predominantemente nas franjas do município, o distrito que registrou a maior TLI foi Jaraguá, com 0,4% a.a., e em cinco dos seus 12 distritos não ocorreram lançamentos imobiliários no período analisado. O maior padrão de área útil foi observado em Pedreira, com unidades de tamanho médio de 70 m². Anhanguera e Jaraguá apresentaram saldos migratórios positivos elevados e, mesmo nos distritos com migração negativa, o saldo vegetativo mais que compensou as perdas migratórias, resultando em crescimento populacional positivo para todos os distritos do grupo. O rendimento médio dos distritos desse grupo não ultrapassou 2 SMs per capita.

CONSUMIDOR

Também conhecido como consumidor 3.0, o cliente hoje é mais exigente e conectado, capaz de fazer compras totalmente online ou de usar a internet para comparar produtos quando vai a lojas físicas. Assim, o perfil do novo consumidor exige resposta rápida das empresas diante da concorrência online.

Diante de um mar de ofertas e opções, o consumidor quer ser conquistado pela empresa de acordo com suas preferências – as marcas devem entregar valores a seus clientes, para engajá-los a uma causa. A compra agora não se resume aos produtos, engloba também as experiências que as empresas podem proporcionar e os valores que defendem para o mundo.

A compra de um imóvel exige mais planejamento do que a aquisição de outros itens, até mesmo em comparação a um carro, que também representa um investimento significativo de dinheiro. O perfil e comportamento do consumidor no mercado imobiliário, no entanto, é semelhante a outros mercados. 

A regra ainda é a mesma: é preciso mostrar o valor da sua empresa e do imóvel para vender mais.
De modo geral, há quatro tipos de perfil do consumidor do mercado imobiliário:

1) Clientes que querem montar um patrimônio para a família;

2) Aqueles que desejam mais conforto, como por exemplo, morar em um imóvel maior e melhor localizado;

3) Os que buscam melhor qualidade de vida para a família, geralmente em imóveis mais novos;

4) Clientes que desejam comprar para investimento no mercado imobiliário.

A era digital, também denominada de quarta revolução industrial, introduziu novas tecnologias de automação e inteligência artificial em nossa sociedade. Segundo dados do Relatório Global Digital 2018, 53% da população mundial tem acesso à internet. Com o aumento do poder de acesso à rede mundial de computadores, a influência nas diversas áreas da sociedade consequentemente também aumentou, inclusive nas relações de consumo. 

Sendo assim, é possível notar que os consumidores estão cada vez mais exigentes e dando mais preferência às empresas que dispõem de soluções mais práticas para resolver as suas necessidades. Por exemplo, para que a venda de um imóvel de alto padrão seja mais efetiva, construtoras têm priorizado apresentar diferenciais tecnológicos em seus projetos. 

eles são capazes de realizar suas próprias buscas por informações acerca do produto ou serviço desejado, por isso exigem um preparo mais cuidadoso dos agentes do mercado imobiliário. 

Além disso, é importante falar também sobre a possibilidade e facilidade que os consumidores têm em relação às muitas possibilidades de negócios. Consequência disso é que as empresas tendem a aprender soluções de maneira mais rápida e com muito mais qualidade. Caso isso não ocorra, a empresa terá sérios problemas de adaptação ao mercado. 

Você conhece as prioridades do seu público no momento da compra do imóvel? Compreender necessidades como essa facilita o trabalho da incorporadora ou loteadora, pois assim podem elaborar um catálogo próprio para o atendimento às necessidades desses clientes. Além do mais, o que o atual consumidor do mercado imobiliário procura?

Antigamente, com 40 anos, o consumidor comprava o seu primeiro imóvel. Ele pertencia à classe média alta e procurava por um local espaçoso e confortável para a sua família. Mas hoje vivenciamos outra realidade. A nova geração reúne consumidores que adquirem imóveis mais cedo e não abrem mão de possuir um apartamento ou casa bem localizados. 

Localização do imóvel

Estando entre os requisitos mais essenciais na escolha de um lugar para residir, a localização do imóvel é um ponto bastante exigido. Seja para adquirir um imóvel na planta ou até mesmo locação, os novos consumidores optam por locais que disponham de recursos suficientes para que eles possam viver com tranquilidade e mais qualidade. 

Dessa forma, hoje é possível observar que mesmo que seja preciso comprar um apartamento menor, a maioria dos consumidores estão abertos a renunciar o espaço e priorizar um imóvel com uma localização mais privilegiada. 

Isso quer dizer que os seus potenciais clientes agora optam por imóveis localizados em regiões que facilitem seu acesso ao trabalho, possuam farmácias, shopping centers e, essencialmente, tenham índices de violência mais baixos. 

Custo-benefício

A métrica é simples: o custo-benefício corresponde à relação entre o valor pago e o benefício obtido com aquela aquisição. Os consumidores estão mais dispostos a pagar a quantia necessária e justa em troca da satisfação e da resolução dos seus problemas e necessidades. 

Seguindo este raciocínio, é preciso entender que os projetos imobiliários necessitam apresentar estruturas e acabamentos que consolidam práticas de sustentabilidade, automação dos recursos, bem como precisam atrelar conceitos como segurança, conforto e praticidade. Se há aspectos como esses, pode ter certeza que o imóvel agrega valor. 

Sendo assim, praticar uma precificação compatível com as soluções almejadas pelo consumidor é fundamental.

Segurança na transação 

O processo de compra e venda de imóveis mexe com algo muito maior que só valores, ele engloba também as emoções dos seus clientes já que se trata de decisões extremamente importantes para a vida destes. Dessa forma, é preciso compreender que o mercado imobiliário necessita apresentar processos eficientes e, acima de tudo, com transparência. 

Sendo assim, é essencial oferecer serviços profissionais que ajudarão em todo o trâmite da transação, para que dessa forma o seu consumidor sinta-se seguro durante todo o processo e passe a confiar mais na sua marca.

Com isso, é importante também falar sobre a necessidade de haver medidas cautelares adotadas durante todas as etapas desse processo, para que assim tenham validade jurídica. Ou seja, a tramitação necessita estar em conformidade com a legislação, com o intuito de que o comprador não corra o risco de perder o imóvel. 

Se preparando para o novo consumidor imobiliário

Já falamos sobre as prioridades do consumidor no momento da compra, agora chegou o momento de compreendermos as ações necessárias para que o processo de decisão do seu público seja compatível com os produtos e serviços disponíveis. 

Compreenda suas necessidades

Se tornou desafiador entregar aos clientes um bom atendimento, isso é um fato. Graças às agendas lotadas e, consequentemente, toda a correria ocasionada, muitas empresas acabam deixando este aspecto a desejar. É necessário entender que o novo consumidor gosta de ser ouvido e compreendido, porque só assim seus problemas poderão começar a serem resolvidos. 

Você já deve imaginar que buscar a concorrência, para esses consumidores, não é nenhuma dificuldade. Sendo assim, é preciso que você os trate da melhor forma possível. Logo após, construir relações transparentes não será algo tão complicado, além disso esse será o diferencial que o fará firmar parcerias sinceras e duradouras. 

Esteja presente no meio online e offline

O novo consumidor imobiliário é tecnológico. Com isso, é preciso que as empresas, em todo o processo de adaptação, estejam presentes nos dois meios: online e offline.

Dessa forma, é necessário manter-se no espaço digital, ou seja, fazer parte das redes sociais mais conhecidas, como Facebook, Instagram e Twitter, além de interagir com o seu público no famoso “cara a cara”.

É um fato: as empresas, inclusive do setor imobiliário, que interagem seguindo este raciocínio, possuem uma maior interação com seus clientes. 

Planeje ações para fidelização

Agora, ficou mais fácil buscar a fidelização dos seus novos consumidores. Com esse intuito, é imprescindível que você ofereça a melhor experiência a ele, esclarecendo dúvidas e criando vínculos.

Se ainda possui dúvidas sobre os melhores meios para realizar ações como essas, comece a pensar em enviar conteúdos interessantes por e-mail marketing, por exemplo. 

Econômico

Um levantamento feito pela empresa especializada em pesquisas para o setor imobiliário Datastore mostra que as intenções de compra de imóveis para os próximos 24 meses vêm crescendo no Brasil. Segundo a pesquisa, os números passaram de 8,75%, em junho, para 23,10% em agosto. “Nunca houve uma queda e uma recuperação tão rápida. O estoque inteiro do país foi praticamente vendido. Economicamente falando, o mercado imobiliário é o mais saudável da economia brasileira”, destaca Marcus Araújo, CEO e fundador da Datastore.

Os números corroboram dados de um levantamento recente a Brain Consultoria Estratégica e que apontam para um cenário ainda mais positivo. Com base em entrevistas com 689 consumidores, a pesquisa indica um aumento na intenção de compra nos próximos dois anos de 20%, em abril, para 40% em agosto.

Uma pesquisa feita semanalmente pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em canteiros de obras desde que começaram os primeiros casos de contaminação também aponta para a normalização das atividades. Em março, o balanço chegou a registrar 116 obras paradas. Já o último relatório, feito entre os dias 17 e 18 de setembro, indica apenas duas. A pesquisa destaca ainda uma melhora em outros indicadores, como aumento no número de pessoas infectadas recuperadas, a ausência de internações hospitalares pela terceira semana consecutiva e nenhum registro de óbito pela oitava semana seguida.

Atualmente, o índice encontra-se em seu menor patamar na história – 2% ao ano – proporcionando um excelente momento para quem quer morar ou investir em um novo imóvel. Isso porque os canais tradicionais de investimento, como renda fixa e poupança – influenciados pela Taxa Selic – não oferecem grande rendimento neste momento, e o mercado de ações apresenta grande volatilidade e risco pela incerteza provocada pelo COVID-19.

Outra mudança importante causada pela pandemia é a digitalização do mercado imobiliário.

Ou seja, com o fechamento dos estandes de vendas nos primeiros meses de isolamento social, as construtoras se viram diante do momento “virada de chave” para usar a tecnologia como aliada na comercialização dos imóveis.

Nesse sentido, com a ajuda de um tour virtual do imóvel, por exemplo, o corretor pode apresentá-lo ao interessado onde quer que ele esteja, não sendo necessário se deslocar apenas para conhecer a propriedade.

De acordo com uma pesquisa da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) no último mês de setembro, cerca de 97% dos empresários do setor imobiliário pretendem lançar novos projetos nos próximos 12 meses. Além disso, 92% pretendem comprar terrenos no mesmo período.

Para o presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, este é um indício de que o crescimento do setor será sustentável.

E se você acha que não haverá demanda suficiente para todos esses lançamentos, saiba que a tendência é um alto crescimento na procura por imóveis.

Segundo uma pesquisa elaborada pela Datastore, cerca de 11 milhões de famílias possuem intenção de comprar um imóvel nos próximos 36 meses, sendo que 5,5 milhões querem comprar nos próximos 12 meses.

Definitivamente, todos esses fatores indicam que a retomada do mercado imobiliário é favorável, tanto nos últimos meses deste ano, quanto em 2021. E mais, esses indicadores apontam claramente para um aumento do valor dos imóveis.

O mercado imobiliário celebra a melhor onda de lançamentos de edifícios dos últimos cinco anos. O setor já considera 2021 o período em que houve o maior aquecimento do mercado imobiliário em São Paulo. Dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) mostram que a quantidade de unidades lançadas e vendidas disparou nos meses de janeiro a setembro deste ano. Foram lançadas quase 50.000 nos primeiros nove meses deste ano, o dobro da quantidade de 2020 e o triplo da de 2018. Ao mesmo tempo, foram 47.000 imóveis vendidos, 15.000 a mais que 2020 e 2019, que tiveram números iguais. Segundo especialistas da área, a construção civil fechará neste ano seu maior PIB desde 2014. No entanto, o boom imobiliário corre risco, uma vez que as construtoras precisam lidar com a gangorra dos juros no Brasil.

Se a taxa Selic foi a principal aliada do setor em 2020, por baratear o crédito para as construtoras erguerem imóveis, hoje ela é a principal ameaça. De setembro do ano passado a março de 2021, ela esteve no menor patamar do século: 2%. Boa parte das vendas aconteceu por meio de contratos de financiamentos imobiliários feitos com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que fechou em 4,52% em 2020. Era um bom negócio para a construtora e para o consumidor. Mas o cenário mudou quando os juros começaram a subir justamente para controlar a inflação que perdeu o rumo nos últimos meses. A estimativa para o IPCA deste ano é fechar acima de 10%. A taxa de juros saltou para 7,75%, o que bate em cheio no bolso de quem assinou financiamentos de longo prazo, ou em quem estava fazendo contas para comprar seu imóvel neste ano.

Números da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) apontam para uma desaceleração das vendas no terceiro trimestre. Segundo a Câmara, foram vendidas quase 188.000 unidades em todo o Brasil, entre janeiro e outubro deste ano. São 22,5% de vendas a mais que o período correspondente em 2020. Ao mesmo tempo, o terceiro trimestre de 2021 vendeu 10% a menos que o terceiro trimestre de 2020. Em agosto passado a Selic já estava em 5,25% e passou para 6,25% em setembro. “Estamos sentindo uma arrefecida. Não vamos parar de vender, mas não vai haver a mesma curva ascendente deste ano em 2022″, avalia Celso Petrucci, vice-presidente da CBIC e economista-chefe do Secovi. Petrucci lembra que 2022 é um ano eleitoral, que sempre traz incertezas.

Alguns indícios apontam que alguns compradores começaram a devolver o imóvel, pelo chamado distrato, um número que o setor não gosta de expor. Os dados mais atualizados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) são do primeiro trimestre de 2021, quando apontavam um crescimento de 18% no número de distratos em comparação com o mesmo período em 2020 (5.751 contra 4.883). Entre janeiro e março, a Selic passou de 2% para 2,75%. A dúvida é o que aconteceu quando a taxa de juros foi subindo para 7,75%, com perspectiva de nova alta em uma próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom). A entidade informa que até julho de 2021, os distratos representaram 13% do total de vendas no setor. Em 2018, como comparação, 27% dos imóveis vendidos foram retomados. Entretanto, a entidade não divulga números brutos que possam dar uma comparação melhor da oferta e demanda nesse caso.

A Caixa Econômica Federal, banco com mais financiamentos para compra de imóveis no país, também não revela quantos imóveis foram retomados por não pagamento de parcelas em contratos de financiamento imobiliário. O presidente do banco, Pedro Guimarães, disse durante a divulgação do balanço, que a liberação de crédito continua normalmente. No último trimestre de 2020, as contratações de crédito imobiliário por parte do consumidor referenciado pelo IPCA representaram 17,5% das concessões, com 3,3 bilhões de reais e 13.000 contratos, segundo a instituição. A Caixa tem 66% de participação no total de contratos no mercado e 5,83 milhões de contratos atualmente.

De acordo com a legislação brasileira, a retomada do imóvel por parte do banco pode acontecer a partir do terceiro mês em que as parcelas não são pagas. Quem fechou financiamentos com base no IPCA pode estar pagando o dobro do porcentual cobrado do que quando assinou o contrato no ano passado, por exemplo. “Essa é a nossa maior preocupação”, admite Wilson Rascovit, vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH). “As pessoas, especialmente das classes média e baixa, compram com base na situação econômica do momento, iludidas que os juros baixos se manterão a longo prazo. Depois vem a dor de cabeça”, afirma.

Um dos fatores que ajudou o boom em São Paulo foi a oferta de imóveis menores, de até 45 metros quadrados. Segundo dados do Secovi, das quase 50.000 unidades lançadas em 2021, 37.500 seguem esse padrão. E dos 47.000 imóveis comprados, quase 40.000 custaram até 500.000 reais. “Quem compra são jovens que conseguem morar em apartamentos pequenos, para pessoas solteiras. O público-alvo são esses jovens estabelecidos, com condições de fazer financiamentos, além de investidores que compram para revender mais caro ou alugar”, afirma Wilson Rascovit. Em São Paulo, esse tipo de empreendimento tem relação direta com o Plano Diretor. Esta é a legislação urbana criada pela gestão do prefeito Fernando Haddad (PT), aprovada em 2014 e que, entre outros pontos, incentivou a construção de apartamentos pequenos a partir da obrigação de um número mínimo de unidades por prédio.

AMBIENTE NATURAL

Cada vez mais preocupados em viver com qualidade e bem-estar, hoje os consumidores experimentam novas mudanças no mercado imobiliário. Tais movimentos já eram percebidos há anos, mas ficaram mais intensos com a chegada da pandemia do novo coronavírus. 

Isso porque a necessidade de distanciamento e de isolamento social fez as pessoas ressignificarem o conceito de lar e mudou as exigências do consumidor. Hoje, além de qualidade de vida, as pessoas querem sustentabilidade no mercado imobiliário.

A preocupação com o meio-ambiente fez com que o setor de construção civil passasse a erguer empreendimentos com áreas verdes e funcionalidades que vão de encontro ao conceito de sustentabilidade. Dentre as iniciativas estão o uso de energia solar, acabamento com materiais ecologicamente corretos, serviço de bike share e muitas outras que, hoje, podem caracterizar mercado imobiliário de luxo.

Desta forma, o que antes poderia ser resumido em metragem ampla e acabamento com materiais nobres, hoje o investimento é feito em qualidade de vida, conforto e bem-estar. 

Antes, os imóveis e empreendimentos tinham a preocupação de oferecer um acabamento durável, metragem confortável e áreas de lazer. Hoje, um dos pilares da construção civil passou a ser a sustentabilidade. Essa mudança aconteceu porque as exigências dos consumidores mudaram e, hoje, as pessoas preferem firmar parceria com empresas que estão alinhadas aos seus valores. 

Dentre as tendências, o paisagismo é uma das que mais chamam a atenção. Pela estética dos edifícios e condomínios e pela sensação de proximidade com a natureza, a fachada e o interior dos prédios hoje contam com projetos de área verde que purificam o ar e deixam as áreas mais bonitas. 

Outra iniciativa que tem sido cada vez mais comum nos lançamentos das construtoras diz respeito ao consumo de energia. Visando utilizar cada vez menos recursos naturais, a captação de